Immobilienlexikon

A

    Abbruchgebot

    Durch das Abbruchgebot ist eine Gemeinde in der Lage den Grundstückseigentümer unter Berücksichtigung einiger Vorraussetzungen den Eigentümer eines Bauwerks zur Duldung des Abbruchs zu zwingen. Die dem Eigentümer dadurch entstehenden Nachteile sind in angemessener Form von der Gemeinde auszugleichen.

    Ablösung

    Unter Ablösung versteht man die Rückzahlung eines Darlehens durch einen zusätzlichen Kredit.

    Abschreibung

    Unter Abschreibung versteht man die Minderung eines Wirtschaftsgutes, die jährlich zu einem bestimmten Prozentsatz als steuerlicher Verlust geltend gemacht werden kann.

    Auflassung

    Unter einer Auflassung versteht man die Anweisung an das Grundbuchamt auf Eigentumsumschreibung in Abteilung 1 des Grundbuches. Für die Eigentumsumschreibung müssen diverse Voraussetzungen vorliegen. Unter anderem muss dem Notar eine Bestätigung des Verkäufers vorliegen, dass der Kaufpreis gezahlt wurde.

    Auflassungsvormerkung

    Unter einer Auflassungsvormerkung versteht man die Sicherung auf Anwartschaft auf Eigentum des Käufers. Nach Kaufvertragsabschluss muss der Notar Genehmigungen und Unterlagen einholen, bis es zu der Kaufpreiszahlung und Übergabe einer Immobilie kommt. In der Zeitspanne zwischen Abschluss des Kaufvertrages und Eigentumsumschreibung im Grundbuch, wird die sogenannte Auflassungsvormerkung als Sperre im Grundbuch eingetragen. So ist beispielsweise sichergestellt, dass der Verkäufer nicht Tage später erneut verkaufen kann.

    Alleinauftrag

    Wer seine Immobilie verkaufen möchte, sollte ausschließlich einen Makler mit dem Verkauf beauftragen. Es ist oft zu beobachten, dass mehrere Makler zu unterschiedlichen Daten und Konditionen, ein und das selbe Objekt inserieren. Dies wirkt sich negativ auf den Verkauf und die Seriosität des Angebotes aus. Beauftragen Sie einen kompetenten Makler, dieser arbeitet im Hintergrund, intern mit diversen Kollegen zusammen. Nach außen hin (in der Werbung), sollte nur ein Makler tätig werden.

    Abgeschlossenheitserklärung bzw. Abgeschlossenheitsbescheinigung

    Ein Eigentümer, der sein bisheriges Mietshaus in Wohnungseigentum aufteilen will, muss dem Bauamt gegenüber die Abgeschlossenheit der einzelnen Wohnungen untereinander nachweisen, um eine Aufteilung in Eigentumswohnungen durchführen zu können. Die Abgeschlossenheitserklärung oder Abgeschlossenheitsbescheinigung ist Grundlage der späteren Teilungserklärung.

    Aufteilungsplan

    Der Aufteilungsplan ist dem Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen. Hier sind die Grundrisse und Schnitte des zu teilenden Hauses ersichtlich. Später werden diese Pläne als Anlage der Teilungserklärung beigefügt

B

    Baugenehmigung

    Unter Baugenehmigung versteht man den Bescheid der jeweiligen Bauaufsichtsbehörde, dass der Bauantrag mit dem öffentlichen Recht vereinbar ist. Eines solche Baugenehmigung ist befristet und eventuell mit Auflagen verbunden.

    Baulast

    Dies sind nicht etwa Bodenverunreinigungen, wie es von Leihen angenommen wird, sondern baurechtliche Beschränkungen. Verläuft beispielsweise eine Wasserleitung auf dem Grundstück, welche ein Nachbargrundstück versorgt, so kann selbstverständlich auf diesem Teil des Grundstückes nicht gebaut werden. Hier wird eine Eintragung im Baulastenverzeichnis vorgenommen. Gleiches gilt beispielsweise bei grenznahen Bebauungen.

    Bodenrichtwert

    Einmal im Jahr tagt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte und ermittelt anhand tatsächlicher Verkäufe den ortsüblichen Bodenwert pro m² Grundstücksfläche. Der Gutachterausschuss erhält eine Abschrift der Kaufverträge eines Kalenderjahres. Zur Ermittlung des Bodenrichtwertes werden ausschließlich reine Grundstückskaufverträge ausgewertet. Bebaute Grundstück finden hierbei keine Berücksichtigung.

    Besichtigung

    Unter Besichtigung versteht man die Begehung der Immobilie. Hier können sich Käufer bzw. Mieter das Objekt der Begierde im Detail ansehen. Hinweise und Empfehlungen durch uns: Nehmen Sie sich Zeit für die Begehung. Das A und O ist der Zustand des Kellers und des Daches. Lassen Sie sich nicht durch andere Kaufinteressenten verunsichern, beunruhigen oder unter Druck setzen. Es gibt Maklerfirmen, die Massenbesichtigungen durchführen. Hier kann der Makler nicht auf alle Fragen und Wünsche eingehen. Die erste Besichtigung sollte lediglich der Gewinnung eines ersten Eindruckes dienen. Führen Sie in jedem Fall mindestens eine zweite Besichtigung mit einem Baufachmann durch.

    Betriebskosten

    Mieter und Eigentümer haben Vorauszahlungen auf die Betriebskosten wie beispielsweise für Heizung und Wasser zu zahlen. Unter Betriebskosten versteht man die laufenden, anfallenden Kosten in Bezug auf die Bewirtschaftung einer Immobilie.

    Bieterverfahren

    Üblicherweise wird mit dem Verkauf einer Immobilie ein Kaufpreis ausgewiesen. Im Bieterverfahren ist dies meist nicht der Fall. Hier können diverse Kaufinteressenten ein Gebot abgeben. Oft wird dann ein Mindestgebot genannt.

    Bebauungsplan

    Die Gemeinde kann für bestimmte Gebiete Bebauungspläne festlegen. Wer in einer solchen Gegend eine Immobilie kauft, muss sich an bestimmte Richtlinien aus dem Bebauungsplan halten, die Auflagen sind hier von Plan zu Plan unterschiedlich.

    Belastungsvollmacht

    Der überwiegende Teil der Immobilienkäufer finanziert sein neues Heim über eine Bank. Nach Abschluss des Kaufvertrages zahlt der Bank den Kaufpreis nur aus, wenn diese eine Sicherung hat. Es wird in Abteilung 3 der Immobilie eine Grundschuld für die Bank eingetragen. Zu diesem Zeitpunkt ist der Käufer noch nicht Eigentümer. Daher muss der Verkäufer den Käufer bzw. den Notar und die Bank bevollmächtigen, bereits vor Eigentumsumschreibung den Kaufgegenstand zu belasten.

C

    Courtage

    Unter der Courtage bzw. Maklercourtage versteht man die Vergütung des Maklers im Erfolgsfall. Weitere Bezeichnung: Provision / Maklerprovision

D

    Damnum

    Unter Damnum versteht man, bezogen auf Darlehen, die Differenz zwischen Darlehenssumme und tatsächlichem Auszahlungsbetrag. Weitere Bezeichnung: Disagio

    Dingliche Absicherung

    Unter einer dinglichen Absicherung versteht man die Absicherung eines Kredits durch Grundpfandrechte.

E

    Eigentumswohnung

    Unter einer Eigentumswohnung versteht man das Eigentum an einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Außerdem ggf. einen Miteigentumsanteil am Grundstück und den Teilen des Gebäudes die der gemeinsamen Nutzung dienen.

    Erbbaurecht

    Unter Erbbaurecht versteht man das Recht, auf einem fremden Grundstück, gegen Zahlung eines Endgelts, auf bestimmte Dauer, ein Bauwerk zu errichten. Meist handelt es sich hierbei um Grundstücke, die sich im staatlichen und kirchlichen Eigentum befinden. Ein Erbbaurecht kann in Form einer Wohnung oder eines Hauses bestellt werden. Laut Gesetz ist ein mit dem Grundstück fest verbundenes Gebäude, automatisch fester Bestandteil des Grundstückes und somit im Eigentum des Grundstückseigentümers. Die einzige Möglichkeit hier eine Trennung vorzunehmen, ist der Weg des Erbbaurechtes.

    Eigenkapital

    Der Großteil der Banken verlangt einen bestimmten Anteil an Eigenmitteln, um die gewünschte Finanzierung der Immobilie zu begleiten. Meist müssen mindestens die Erwerbsnebenkosten vorhanden sein. -> siehe Erwerbsnebenkosten

    Eigentümerversammlung

    In Wohnungseigentümergemeinschaften hat der Verwalter mindestens 1 mal im Jahr eine ordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen. Hier wird beispielsweise über die wirtschaftliche Situation der Gemeinschaft gesprochen. Des Weiteren werden Beschlüsse für Reparaturen gefasst sowie die Verwaltung im Amt bestätigt bzw. neu gewählt. Müssen Angelegenheiten besprochen werden, die nicht bis zu der nächsten, ordentlichen Eigentümerversammlung aufgeschoben werden können, so hat der Verwalter eine außergewöhnliche Eigentümerversammlung einzuberufen.

    Eigenbedarfskündigung

    Der Eigentümer einer vermieteten Immobilie hat die Möglichkeit einer Kündigung des Mietverhältnisses aus Gründen des Eigenbedarfs. Der Eigenbedarf muss hierbei deutlich begründet werden. Ein Grund ist, dass ich die soeben erworbene Wohnung für eigene Wohnzwecke nutzen möchte und selbst aktuell in einer Mietwohnung lebe. Das gleiche gilt für enge Familienangehörige. Der Mieter genießt selbstverständlich einen gewissen Kündigungsschutz. Die Kündigungsfrist kann bis zu 9 Monate betragen, dies richtet sich an der Dauer des bestehenden Mietvertrages. Einen besonderen Kündigungsschutz geniest ein Mieter, der bereits vor Aufteilung der Wohnanlage in Eigentumswohnungen Mieter war. Er wusste demnach zum Zeitpunkt seines Einzuges nicht, dass die Wohnung später in Wohneigentum umgewandelt werden könnte. Somit besteht ein besonderer Schutz. Der Kündigungsschutz beträgt dann meist 10 Jahre. Diese Frist fängt nach erstmaligem Verkauf der Wohnung und anschließender Eintragung des Eigentümers im Grundbuch an zu laufen.

    Eigentumsübergang

    Erst mit Umschreibung des Käufers im Grundbuch in der ersten Abteilung geht abschließend das Eigentum an der Immobilie auf den selbigen über. Dies geschieht nicht bereits mit Abschluss des Kaufvertrages oder mit Zahlung des Kaufpreises. Der Notar hat diverse Genehmigungen einzuholen. Der Käufer hat insbesondere die Grunderwerbsteuer zu zahlen.

    Energieausweis

    Bei Verkauf oder Vermietung einer Immobilie hat der Eigentümer dem Kauf/ – oder Mietinteressenten eine Energieausweis des Gebäudes vorzulegen. Dieser dient der Information über den energetischen Zustand des Hauses.

    Weitere Informationen zum Energieausweis finden Sie unter Service > Energieausweis.

    Erwerbsnebenkosten

    Neben dem Kaufpreis fallen weitere Kosten an. Im Speziellen sind dies die Notar/Gerichts – und Grundbuchgebühren, die Grunderwerbssteuer sowie die Maklergebühren. Die Gebühren werden meist prozentual vom Kaufpreis (Gegenwert) der Immobilie berechnet und können zwischen den Bundesländern variieren. Im Berlin beträgt die Grunderwerbsteuer 2015 6% vom Kaufpreis, die Notar/ – und Grundbuchgebühren liegen bei ca. 1,5 – max. 2% des Kaufpreises. Sicher gehen Sie zumeist, wenn Sie mit insgesamt maximal 15% vom Kaufpreis kalkulieren.

    Exposé

    Das Exposé beinhaltet wichtige Daten und Informationen zu der Immobilie. Ein gutes Exposé beinhaltet ferner Fotos und Grundrisse der Immobilie.

F

    Festdarlehen

    Unter einem Festdarlehen versteht man ein Darlehen, bei dem nach Ablauf einer bestimmten Zeitspanne die Tilgung mit einer einzigen Zahlung erfolgt.

    Festzinsdarlehen

    Unter einem Festzinsdarlehen versteht man ein Darlehen, bei dem der bestimmte Zinssatz für eine festgelegt Zeitspanne unabhängig von Kapitalmarkt ist.

    Feuerversicherung

    Unter einer Feuerversicherung versteht man eine Versicherung gegen Schäden durch Blitzschlag, Explosion, Brand.

    Flurkarte

    Unter einer Flurkarte versteht man die katastertechnische Fortführung der Liegenschaften. Auf dieser sind Grundstücksgrenzen sowie auf dem Grundstück befindliche Gebäude verzeichnet. Eine aktuelle Flurkarte kann man im zuständigen Katasteramt beantragen.

G

    Gemischt genutztes Grundstück

    Unter einem Gemischt genutzten Grundstück versteht man ein Grundstück, das zum Einen gewerblich und zum Anderen zu Wohnzwecken genutzt wird.

    Gewerbegebiet

    Unter einem Gewerbegebiet versteht man im Bebauungsplan festgelegte Gebiete, die überwiegend der Unterbringung von Gewerbebetrieben dienen. Meist ist nur die "Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben" erlaubt. Das können z.B. Geschäftsgebäude Bürogebäude oder Verwaltungsgebäude sein.

    Gewerbeimmobilien

    Unter Gewerbeimmobilien versteht man Gebäude für nichtproduzierendes Gewerbe, unter Anderem:

    • Gewerbeparks

    • Verwaltungsgebäude (auch Die des produzierenden Gewerbes)

    • Beherbergungsimmobilien (Pensionen, Hotels)

    • Freizeitimmobilien (z.B. Kart-Bahnen, Fitness-Studios)

    • Handelsimmobilien (z.B. Einkaufszentren, Supermärkte)

    • Einrichtungen für Senioren (z.B. Altenheime, Heime für betreutes Wohnen)

    • Bürogebäude

    Grunddienstbarkeit

    Es gibt Grunddienstbarkeit verschiedenster Arten, die das Grundstück belasten. Beispielsweise wenn Leitungen über das Grundstück verlaufen, die wiederrum ein anderes Grundstück erschließen. Meist handelt es sich um Leitungsrechte. Eine andere Art der Grunddienstbarkeit sind Wegerechte. Diese finden Sie meist bei geteilten Grundstücken, die in 2. Reihe bebaut werden. Das vordere Grundstück ist in seiner Nutzung dahingehend eingeschränkt/belastet, dass der meist 3 Meter breite Weg, der das hintere Grundstück erschließt, freizuhalten ist. Es gibt jedoch noch unterschiedlichste Formen einer eingetragenen Grunddienstbarkeit. Diese finden Sie in der 2. Abteilung des Grundbuchauszuges.

    Grundschuld

    Die Grundschuld wird in Abteilung 3 des Grundbuches eingetragen. Dies ist die Sicherung der finanzierenden Bank. Sollte der Erwerber/Schuldner die fälligen Darlehensraten nicht zahlen, kann die Bank mit Hilfe dieser Eintragung die Zwangsvollstreckung erwirken.

    Grundstückswert

    Der Grundstückswert setze sich aus diversen Komponenten zusammen. Zum einen wird der reine Bodenwert ermitteln, zum zweiten die auf dem Grundstück befindlichen Baulichkeiten sowie der Erschließungszustand.

    Grunderwerbssteuer

    Ein Erwerb einer Immobilie ist steuerpflichtig. Die Höhe der Steuer variiert von Bundesland zu Bundesland. In Berlin beträgt sie 2015 6% vom Kaufpreis.

    Grundsteuer

    Die Grundsteuer wird meist quartalsweise erhoben. Jeder Immobilieneigentümer zahlt eine laufende Steuer auf den Besitz seiner Immobilie.

    Gemeinschaftseigentum

    Unter Gemeinschaftseigentum versteht man diejenigen Gebäudeteile, die allen Wohnungseigentümer gemeinschaftlich gehören und für deren Erhaltung alle Eigentümer zuständig sind. Beispiele hierfür sind: Fassade, tragende Außen/ und Innenwände, Dach, Versorgungsleitungen, Zentralheizungen, Außenfenster und Balkone. Was genau in welcher Wohnanlage gemeinschaftliches Eigentum ist, finden Sie in der Teilungserklärung, dem Regelwerk der Eigentümergemeinschaft. Man findet hin und wieder Unterschiede zwischen den Wohnanlagen.

    Gewerblicher Grundstückshandel

    Dieser liegt vor, wenn ein Eigentümer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien veräußert. Dies wirkt sich auf die Steuerpflichtigkeit aus.

    Grundbuch und Grundbuchauszug

    Das Grundbuch beinhaltet die Geschichte/die Historie des Grundstückes. So finden Sie beispielweise alte Kaufverträge und Baugenehmigungen. Das Grundbuch liegt im zuständigen Grundbuchamt. Der Grundbuchauszug ist eine wesentliche Zusammenfassung. Er beinhaltet Angaben über die Lage und wirtschaftliche Nutzung des Grundstückes, Angaben zum Eigentümer, Angaben zu Lasten und Beschränkungen sowie Angaben zu eingetragenen Grundschulden und Hypotheken, die die Liegenschaft belasten. Der Grundbuchauszug fasst also den wesentlichen und wichtigsten Grundstückshintergrund zusammen.

    Grundflächenzahl (GRZ)

    Diese besagt in wie weit das jeweilige Grundstück mit Baulichkeiten überbaut werden darf. Beträgt die GRZ auf einem 1.000 m² Grundstück 0,2, so kann das Grundstück zu maximal 200 m² bebaut werden.

    Grundriss

    Der Grundriss einer Immobilie gibt Aufschluss über die Aufteilung und Größe der Räumlichkeiten. In den Originalgrundrissen erkennen Sie auch die Lage von eventuell vorhandenen Kaminzügen. Sie können auch zwischen tragenden Wänden und nicht tragenden Wänden unterscheiden. Unser Tipp: Oft stimmen die vorhandenen Grundrisse nicht mit den tatsächlichen Gegebenheiten überein. Überprüfen Sie sie Maße und den Schnitt auf Richtigkeit.

    Gutachterausschuss

    Einmal im Jahr tagt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte und ermittelt anhand tatsächlicher Verkäufe den ortsüblichen Bodenwert pro m² Grundstücksfläche. Die Mitglieder setzen sich überwiegend aus Sachverständigen, Vermessern, Gutachtern und Immobilienmaklern zusammen.

H

    Hausratversicherung

    Unter einer Hausratversicherung versteht man eine Versicherung des Hausrates. Meist beinhalten diese Hausratversicherungen einen Schutz vor Schäden, die durch Leitungswasser, Sturm, Brand, oder Einbruch entstehen. Einige Hausratversicherungen beinhalten auch einen Schutz vor Glasbruchschäden. Zum Hausrat gehören alle eigenen und fremden Dinge die in einem Haushalt zur Einrichtung, zum Gebrauch und zum Verbrauch dienen.

    Hausgeld

    Unter Hausgeld versteht man die monatliche Vorausleistung des Eigentümers einer Wohnung zur Abdeckung der laufenden Ausgaben / Aufwendungen für das gemeinschaftliche Eigentum. Diese Ausgaben / Aufwendungen werden nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres genau abgerechnet. Das Hausgeld besteht unter anderem aus: den Betriebskosten, den Heizungs- und Warmwasserkosten, der Instandsetzungsrücklage bzw. Instandhaltungsgebühren, und den (Haus-) Verwaltergebühren. Die Grundlage für das Hausgeld bildet ein Wirtschaftsplan, den der Verwalter jährlich aufstellen muss. Das Hausgeld wird oft auch als Wohngeld bezeichnet.

    Hypothek

    Dingliche Sicherung einer persönlichen Forderung an einem Grundstück, bzw. einer Immobilie. Anders als bei der Grundschuld ist die Hypothek abhängig von der ihr zugrunde liegenden Forderung. Die Hypothek wird als Belastung im Grundbuch eingetragen. Umgangssprachlich wird damit häufig jegliche Form der Baufinanzierung bezeichnet. Nach voller Rückzahlung des Darlehens kann die Hypothek gelöscht werden.

    Homestaging

    Unter Homestaging versteht man das „Aufhübschen“ bzw. das. Verkaufsreif machen einer Immobilie. Eine leerstehende Immobilie wird dann beispielsweise mit Möbeln und Pflanzen bestückt, um den Verkauf der Immobilie zu erleichtern.

I

    Immobilienbewertung

    Es gibt viele verschiedene Methoden der Immobilienbewertung: Sehr oft werden folgende Methoden zur Immobilienbewertung herangezogen:

    • Sachwertverfahren

    • Ertragswertverfahren

    • Vergleichswertverfahren.

    Instandhaltungskosten

    Unter Instandhaltungskosten versteht man die Kosten die zur Erhaltung der jeweiligen baulichen Anlage aufgewendet werden müssen.

    Instandhaltungsrücklage

    In Wohnungseigentümergemeinschaften zahlt jeder Wohnungseigentümer mit seinem Wohngeld einen gewissen Anteil in die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft ein. Damit wird sichergestellt, dass im Falle von Reparaturrückstau die notwendigen Mittel zur Behebung des Schadens vorhanden sind. Beispielsweise wenn die Heizungsanlage erneuert werden muss.

K

    Katasterkarte

    Graphische Darstellung der Grundstücke eines Bezirks nach Größe und Lage.

    Kreditsicherheiten

    Unter Kreditsicherheiten versteht man alle Sicherheiten, die den Darlehensgeber vor eventuellen Verlusten schützen sollen. Beispiele für Kreditsicherheiten: Immobilien, Rechte, Forderungen, Ansprüche etc.

    Käufercourtage

    Hierbei zahlt der Erwerber die Provision nach Kaufvertragsabschluss direkt an den Immobilienmakler. Die Courtage berechnet sich meist Prozentual vom Kaufpreis. Die Höhe weicht zwischen den Bundesländern ab.

L

    Lastenfreiheit

    Unter Lastenfreiheit ist zu verstehen, dass das Grundbuch frei von Belastungen in Abteilung 2 und 3 des Grundbuches übergeben wird. Erläuterung finden Sie unter Grundbuch/Grundbuchauszug. Am wichtigsten ist die Lastenfreiheit in Abteilung 3. Hier sind Grundschulden oder Hypothekenschulden des Voreigentümers eingetragen, die Sie als Käufer nicht übernehmen wollen. In der 2. Abteilung (Lasten und Beschränkungen) werden bestimmten Eintragungen als nicht wertmindernd übernommen z.B. siehe Grunddienstbarkeit, andere müssen bzw. sollten gelöscht werden z.B. Wohnrechte/Nießbräuche.

    Löschungsbewilligung

    Der Käufer einer Immobilie möchte keine alte Kreditbelastung seines Vorgängers übernehmen. Der Verkäufer hat seine Immobilie lastenfrei zu veräußern. Nach Abschluss des Kaufvertrages fordert meist der Notar eine Löschungsbewilligung in Bezug auf die eingetragene Grundschuld bei der eingetragenen Bank ab. Damit kann die Löschung beim Grundbuchamt erfolgen. Die Bank stellt die Löschungsbewilligung aus, wenn der noch offene Darlehensbetrag inkl. evtl. anfallender Vorfälligkeitsgebühren, vollständig getilgt wird.

M

    Mietkaution

    Die Mietkaution oder auch Kaution genannt ist eine Sicherheitsleistung, die vom Mieter an den Vermieter zu zahlen ist.

    Maklervertrag

    Ein Maklervertrag ist ein Vertrag über die Vermittlung (Verkauf / Vermietung / Verpachtung) einer Immobilie zwischen dem Immobilienmakler und dem Auftraggeber. Hauptbestandteil des Maklervertrages ist das sogenannte Provisionsversprechen, die Maklerprovision des Auftraggebers, wenn die Tätigkeit des Maklers erfolgreich ist. Es wird unterschieden:

    • Normaler Maklervertrag
    • Makleralleinvertrag
    Miteigentumsanteil

    Als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft besitzen Sie einen bestimmten Anteil an Grundstück und Gebäude. Diese wird meist in tausendstel/zehntausendstel oder hunderttausendstel angegeben. Sie finden Ihren Miteigentumsanteil im Grundbuchauszug oder in der Teilungserklärung.

    Mietpreisbremse

    Die Regierung hat 2015 in Ballungsräumen die Mietpreisbremse eingeführt. Hier sollen bei Neuvermietungen die Mieten reguliert und gedeckelt werden. Diese dürfen dann nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, die Sie über den Mietspiegel berechnen können. Die Mietpreisbremse gilt zunächst nicht bei Neubauten und anschließender Erstvermietung sowie bei Erstvermietung nach umfangreicher Modernisierung. Ein ganz neues Gesetz, dessen Auswirkung wir zunächst abwarten müssen.

    Maklercourtage

    siehe unter "Courtage"

N

    Notaranderkonto

    Grundlegend sind heute Notare angehalten, aus Kostengründen, keine Notaranderkonten zu verwenden. Die Zahlung des Kaufpreises erfolgt ohnehin erst nach Vorliegen aller Genehmigungen. Somit geht der Käufer kein Risiko bei einer Direktzahlung an den Verkäufer ein. Der Notar hat das Notaranderkonto lediglich noch in bestimmten Fällen zu verwenden, beispielsweise bei dem Verkauf an große Erbengemeinschaften oder bei einer sehr schnellen Übergabe. Soll die Übergabe der Immobilie beispielsweise 1 Woche nach Kaufvertragsabschluss vollzogen werden, liegen zu diesem Zeitpunkt noch nicht alle Zahlungsvoraussetzungen/Genehmigungen/Bewilligungen vor. Der Käufer hat dann die Möglichkeit den Kaufpreis sicher auf dem Notaranderkonto zu hinterlegen. Der Notar zahlt den Kaufpreis erst an den Verkäufer aus, wenn alle Voraussetzungen und Genehmigungen vorliegen. Eine schnelle Übergabe ist somit gewährleistet.

    Nießbrauch und Nießbrauchrecht

    Dieses Recht kann an ganzen Immobilien oder an Teilen, beispielweise der Remise begründet werden. Meist handelt es sich um Wohnrechte. Damals war dies üblich. Die Eltern übergaben das Anwesen an die Kinder und ließen ein Recht an einem gewissen Teil des Grundstückes eintragen, dem sogenannten Altenteil. Hier bestand nun ein lebenslanges Wohnrecht.

    Notarielle Beurkundung

    Jeder Immobilienverkauf/Kaufvertrag in Deutschland muss bei einem Notar beurkundet werden.

    Notarkosten und Grundbuchkosten

    Für die Beurkundung/die Durchführung und Abwicklung fallen festgelegte Kosten gegenüber dem Notar an. Diese betragen in der Regel ca. 1-1,5% des Kaufpreises. Für die Umschreibung und Änderung im Grundbuch, fallen ebenfalls Verwaltungskosten an. Diese betragen in der Regel maximal 0,5% des Kaufpreises.

O

    Objekt

    Als Objekt gilt eine Immobilie oder eine Wohnung. Bei einem Objekt kann es sich um ein Mietobjekt sowie ein Kaufobjekt handeln.

    Objektanalyse

    Unter einer Objektanalyse versteht man die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie.
    Kriterien hierzu sind z.B.:

    • Die Lage der Immobilie / Grundstücks / Wohnung
    • Der Gebäudezustand
    • Die aktuelle und zukünftige Ertragskraft

P

    Pacht

    Eine Pacht ist die Überlassung von Grundstücken / Immobilien zur Nutzung bzw. Gebrauch in einem vereinbarten Zeitraum. Im Gegensatz zum Mieter hat der Pächter nicht nur das Recht zum Gebrauch des Objektes sondern auch zur Nutzung des Pachtobjektes.

    Penthouse

    Unter einem  Penthouse versteht man eine besonders luxuriöse und großflächige angelegte Wohnung. Penthouse Wohnungen befinden sich meist direkt unter dem Dach vielstöckiger Wohnungen.

    Protokoll Eigentümerversammlung

    Die Eigentümerversammlung –> siehe Eigentümerversammlung hat das Geschehen und die gefassten Beschlüsse zu protokollieren.

    Provisionsfrei

    Wenn Immobilienanzeigen als provisionsfrei gekennzeichnet sind, geschieht dies meist noch mit dem Hinweis für wen die Immobilie provisionsfrei ist. Beispiel: provisionsfrei für den Käufer. In diesem Fall fällt keine gesonderte Gebühr beim Abschluss des Kaufvertrages gegenüber dem vermittelnden Makler an. Hier trägt der Verkäufer die Provision bzw. diese ist mit dem Kaufpreis abgegolten.

S

    Sachwert

    Unter einem Sachwert versteht man die Summe aus Bodenwert und Bauwert. Der Sachwert wird zur Ermittlung des Beleihungswertes nach dem Sachwertverfahren herangezogen.

    Schätzgebühr

    Die Schätzgebühr gehört zu den Nebenkosten einer Baufinanzierung. Die Höhe der Schätzgebühr kann zwischen den jeweiligen Kreditinstituten erheblich auseinanderliegen.

    Sondereigentum und Sondereigentumsanteil

    Siehe hierzu auch Stichpunkt Miteigentumsanteil. Das Sondereigentum ist das Eigentum an zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Es geht hierbei also um die Wohnung an sich, um den Raum zwischen den Decken und Wänden. Sondereigentum ist beispielsweise: Innentüren, Einbauküche, Heizkörper, Bodenbelag und Tapete aber auch nicht tragende Innenwände. Eine Veränderung bedarf keiner Zustimmung der übrigen Eigentümer in der Wohnlage. Entfernen Sie beispielsweise eine nicht tragende Wand, so ist keine Zustimmung erforderlich.

    Sondernutzungsrecht

    Da im Wohnungseigentum das Grundstück als großes Ganzes bezeichnet wird, kann kein alleiniges Eigentum an einer bestimmten Fläche vergeben werden. Dies geschieht über die Vergabe eines Sondernutzungsrechtes. Dies ist ein Recht zur ausschließlichen, alleinigen Nutzung beispielsweise einer Gartenfläche oder eines Pkw-Stellplatzes. Dieses Recht kann unabhängig von einer Wohnung verkauft werden.

    Spekulationssteuer

    Eine Spekulationssteuer muss zahlen, wer innerhalb von 10 Jahren eine Immobilie gewinnbringend verkauft. Die Steuer ist auf den Mehrerlös zu zahlen. Ausgenommen von der Zahlung der Spekulationssteuer sind Verkäufer, die die Immobilie mindestens 1 Jahr selbst bewohnt haben und dort gemeldet waren. Die Steuer wird auf den Gewinn erhoben.

T

    Tilgung

    Unter Tilgung versteht man die Rückführung der Darlehensschuld. Diese Rückführung kann je nach Vereinbarung in den Darlehensbedingungen, in unterschiedlich hohen oder gleichbleibende Beträgen geleistet werden.

    Tilgungshypothek

    Unter Tilgungshypothek versteht man eine Hypothek, die im Gegensatz zur Abzahlungshypothek durch gleichbleibende (monatliche bzw. jährliche) Leistungen zurückbezahlt wird.

    Teilungserklärung

    Die Teilungserklärung ist das Regelwerk und die Grundlage einer jeden Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier wird beispielsweise festgehalten welche Gebäudeteile Gemeinschaftseigentum und welche Sondereigentum sind. Im Großen und Ganzen regelt die Teilungserklärung das Verhältnis der Eigentümer untereinander, das Gesetzbuch der Eigentümergemeinschaft.

U

    Umbauter Raum

    Hierbei handelt es sich um den Rauminhalt einer Immobilie, das Volumen. Der Begriff ist mittlerweile etwas veraltet und wird heute als Kubatur bzw. als Brutto-Rauminhalt bezeichnet. Dennoch finden wir heute noch häufig den Begriff des umbauten Raumes, besonders im Bereich der Grundstückswertermittlung. Die Zahl wird in Kubikmeter angegeben.

    Unbedenklichkeitsbescheinigung

    Diese Bescheinigung stellt das Finanzamt aus, nachdem der Erwerber die geschuldete Grunderwerbsteuer gezahlt hat. Danach steht einer Eigentumsumschreibung im Grundbuch nichts mehr im Wege. Der Begriff Unbedenklichkeitsbescheinigung findet jedoch nicht nur bei der Steuer Anwendung.

    Übergabeprotokoll

    Bei der Übergabe einer Immobilie an den Käufer bzw. Mieter empfiehlt es sich ein Protokoll zu führen. Wesentliche Inhalte sollten sein: Benennung der Parteien (Übergebende/Übernehmende) mit Anschrift, Aufnahme der Zählerstände für Wasser, Strom und Heizung sowie die Anzahl der übergebenden Schlüssel.

V

    Verwalterzustimmung

    In vielen Wohnungseigentümergemeinschaften hat der Verwalter dem Wohnungsverkauf nach Kaufvertragsabschluss zuzustimmen. Sinn und Zweck ist es Schaden von der Gemeinschaft fernzuhalten. Diese Zustimmung darf jedoch nur in bestimmten Fällen untersagt werden (z.B. über den Erwerber läuft ein Insolvenzverfahren o.Ä.).

    Vorfälligkeitsentschädigung

    Fast alle Banken in Deutschland berechnen bei vorzeitiger Ablösung des Kredites, beispielsweise bei Verkauf, eine Entschädigung für die entgangenen Zinsen, in Bezug auf die Restlaufzeit des Darlehens.

    Vorkaufsrecht

    Vorkaufsrechte können in diversen Fällen eingeräumt/vereinbart werden oder bestehen aus dem Gesetz heraus. Beispielsweise hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht, wenn er vor Begründung von Wohnungseigentum bereits Mieter gewesen ist. Um das Vorkaufsrecht auszuüben, muss ein Hauptvertrag (Kaufvertrag) mit einem Dritten zugrunde liegen, in den der Vorkaufsberechtigte eintreten kann.

W

    Wohnungsbauförderung

    Öffentliche (staatliche) Wohnungsbauförderung Die öffentliche Wohnungsbauförderung kann wie folgt unterschieden werden in: Direkte Förderung:

    • Objektbezogen an die Investoren von Mietwohnungen / Eigentumswohnungen
    • Subjektbezogen an den Wohnungsnutzer

    , Indirekte Förderung:

    • Steuerentlastungen
    • Regelungen zur Beeinflussung von Rahmendaten

    Die Wohnungsbauförderung wird oft auch als Wohnbauförderung bezeichnet

    Wegerecht

    Dieses Recht kann im Grundbuch eines Grundbuches eingetragen werden, um die Zuwegung zu einem anderen Grundstück rechtlich abzusichern/zu gewährleisten.

    Wohnflächenberechnung

    Hierbei handelt es sich um eine Berechnung der Wohnfläche einer Immobilie. Es werden alle Räume mit Maßen aufgeführt und einzeln ausgewiesen. Am Ende steht die gesamte Wohnfläche der Wohnung.

    Wohngeldabrechnung

    Die Wohngeldabrechnung ist im Grunde ähnlich der Betriebskostenabrechnung die ein Mieter erhält. Hier werden alle laufenden Kosten aufgegliedert, die zur Bewirtschaftung der Immobilie zu zahlen sind. Gegenüber der Betriebskostenabrechnung enthält die Wohngeldabrechnung jedoch weitere Kostenpositionen, die immer vom Eigentümer zu zahlen sind und nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Dies sind im Wesentlichen: Laufende Instandhaltungen, Verwaltungskosten und die Zuführung zu der Instandhaltungsrücklage.

Z

    Zins

    Unter einem Zins versteht man den Preis für die Nutzung von Vermögen.

    Zinsfestschreibung

    Bei einer Zinsfestschreibung wird über einen vorher vereinbarten Zeitraum vom Kreditinstitut garantiert, dass die vereinbarten Konditionen unverändert bleiben.

    Zwangsvollstreckung und Zwangsvollstreckungsunterwerfung

    Gegenüber der finanzierenden Bank unterwirft sich der Schuldner, bei einem Immobilienerwerb, in der Regel immer der Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen. Zahlt der Schuldner fällige Tilgungen und Zinsen nicht mehr, kann die Bank sofort in das gesamte Vermögen des Schuldners vollstrecken. Diese Formulierung finden Sie in fast allen Kaufverträgen, bei denen eine Bank einbezogen ist.